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Tout contribuable, quel que soit son niveau d’imposition, qui acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2024 et qui s’engage à le louer à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans avec possibilité de proroger 2 fois 3 ans, bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de son investissement (retenu dans la limite d’un prix de revient plafond au m² habitable et jusque 300 000 € maximum).

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

  • 9% pour les investissements réalisés jusqu’à la fin de cette année 2024 en métropole lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six (6) ans,
  • 12% pour les investissements réalisés jusqu’à la fin de cette année 2024 en métropole lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf (9) ans,
  • 14% pour les investissements réalisés jusqu’à la fin de cette année 2024 en métropole lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de douze (12) ans.

Conditions :

  • L’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire pendant 6 ans minimum en respectant un loyer plafond, selon la zone géographique où se situe le logement (zone A bis, A, B1).
  • La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’immeuble (prix d’acquisition + frais de notaire) dans la limite d’un prix plafond de 5 500 €, appliqué au m² de surface habitable, augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² (prise en compte des surfaces à l’identique pour le calcul du loyer plafond).
  • Respect d’un plafond de loyer selon les zones.
  • Respect d’un plafond de ressources pour le locataire.

Le calcul du loyer plafond s’effectue en 2 temps :

1. Calcul du loyer plafond mensuel, par m², selon la zone : 

Applicable au m² de surface habitable + [surface annexes /2 (dans la limite de 8 m²)] = S

2. Application du coefficient de pondération (0,7 + 19/S) dans la limite de 1,20

Exemple : calcul du loyer pour un logement de 61 m² de surf. Hab. + annexes de 17,80 m². La surface prise en compte est : 61 m² + (17,8 / 2 = 8,90 retenus pour 8 m²) soit un total de 69 m² (69 m² x 18,25 €) x (0,7 + 19/69 m²) = 1 129,42 € arrondi à 1 129 €

Plafonds de ressources du locataire.

Le locataire doit respecter un plafond de ressources basé sur le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2.

Vous trouverez ci-dessous le plafond de ressources Pinel mis à jour pour 2024 :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 & C
Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème +14 603 € +13 369 € +9 782 € +8 801 €

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence (après déduction des frais professionnels, pensions et abattements de 10 % pour les salariés) du foyer figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2 précédant celle de la signature du contrat de location ou l’année N-1 si la situation est plus favorable.

Location meublée de droit commun ou Résidences de services

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Il faut en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides. En d’autres termes, le propriétaire bailleur est considéré comme une entreprise et il doit notamment remplir des obligations comptables.

Selon le montant des loyers perçus, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes. Et dans certains cas, le contribuable peut être totalement exonéré. Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le propriétaire dispose de deux options : soit il décide d’être imposé sur la moitié de ses recettes (régime micro-BIC), soit il peut les diminuer en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements (régime réel).

Le droit de propriété comporte trois attributs :

  • L’usus (le droit d’utiliser le bien)
  • Le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers)
  • L’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant)

On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu’il aurait perçus durant la période. L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.

La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.

Dispositif PINEL

Tout contribuable, quel que soit son niveau d’imposition, qui acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2024 et qui s’engage à le louer à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans avec possibilité de proroger 2 fois 3 ans, bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de son investissement (retenu dans la limite d’un prix de revient plafond au m² habitable et jusque 300 000 € maximum).

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

  • 9% pour les investissements réalisés jusqu’à la fin de cette année 2024 en métropole lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six (6) ans,
  • 12% pour les investissements réalisés jusqu’à la fin de cette année 2024 en métropole lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf (9) ans,
  • 14% pour les investissements réalisés jusqu’à la fin de cette année 2024 en métropole lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de douze (12) ans.

Conditions :

  • L’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire pendant 6 ans minimum en respectant un loyer plafond, selon la zone géographique où se situe le logement (zone A bis, A, B1).
  • La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’immeuble (prix d’acquisition + frais de notaire) dans la limite d’un prix plafond de 5 500 €, appliqué au m² de surface habitable, augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² (prise en compte des surfaces à l’identique pour le calcul du loyer plafond).
  • Respect d’un plafond de loyer selon les zones.
  • Respect d’un plafond de ressources pour le locataire.

Le calcul du loyer plafond s’effectue en 2 temps :

1. Calcul du loyer plafond mensuel, par m², selon la zone : 

Applicable au m² de surface habitable + [surface annexes /2 (dans la limite de 8 m²)] = S

2. Application du coefficient de pondération (0,7 + 19/S) dans la limite de 1,20

Exemple : calcul du loyer pour un logement de 61 m² de surf. Hab. + annexes de 17,80 m². La surface prise en compte est : 61 m² + (17,8 / 2 = 8,90 retenus pour 8 m²) soit un total de 69 m² (69 m² x 18,25 €) x (0,7 + 19/69 m²) = 1 129,42 € arrondi à 1 129 €

Plafonds de ressources du locataire.

Le locataire doit respecter un plafond de ressources basé sur le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2.

Vous trouverez ci-dessous le plafond de ressources Pinel mis à jour pour 2024 :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 & C
Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème +14 603 € +13 369 € +9 782 € +8 801 €

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence (après déduction des frais professionnels, pensions et abattements de 10 % pour les salariés) du foyer figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2 précédant celle de la signature du contrat de location ou l’année N-1 si la situation est plus favorable.

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Location meublée de droit commun ou Résidences de services

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Il faut en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides. En d’autres termes, le propriétaire bailleur est considéré comme une entreprise et il doit notamment remplir des obligations comptables.

Selon le montant des loyers perçus, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes. Et dans certains cas, le contribuable peut être totalement exonéré. Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le propriétaire dispose de deux options : soit il décide d’être imposé sur la moitié de ses recettes (régime micro-BIC), soit il peut les diminuer en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements (régime réel).

Le démembrement de propriété

Le droit de propriété comporte trois attributs :

  • L’usus (le droit d’utiliser le bien)
  • Le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers)
  • L’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant)

On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu’il aurait perçus durant la période. L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.

La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.

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