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L’achat d’un bien immobilier dans le neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) apporte un certain nombre d’avantages.

1) Un gain financier :

  • Les frais de notaire sont réduits à environ 2,5 % contre 7,5 % dans l’ancien,
  • Aucun frais d’intermédiaire ou frais d’agence est à supporter par le client final,
  • Des frais d’entretien limités grâce aux différentes garanties,
  • Des charges de copropriété réduites,
  • Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière les deux premières années selon l’emplacement du bien et son usage,
  • D’importantes économies seront réalisées sur la consommation énergétique,
  • Une fiscalité avantageuse grâce à la TVA réduite et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un achat en résidence principale ou une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % de l’achat dans le cadre d’un investissement locatif sous le dispositif Pinel.

2) Un confort :

  • Une parfaite isolation thermique et phonique,
  • Le respect des dernières normes de règlementation thermique (RE 2020) et ainsi rester en dessous du seuil de consommation de 50kWhep/m2/an,
  • Le respect des normes « handicap » avec des accès plus larges pour les personnes à mobilités réduites,
  • Le respect des normes incendie, inondation…
  • La personnalisation du logement par des travaux modificatifs ou encore l’aménagement d’une cuisine / salle de bains sans oublier le choix des couleurs et des matériaux,
  • Des espaces de vie optimisés : pratiques, lumineux, bien agencés, espaces extérieurs, parking…
  • Le raccordement à la fibre optique, et un accès à des solutions de domotique.

3) Une sécurité :

La VEFA est un cadre juridique qui régule la transaction de biens immobiliers neufs. Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

En amont de la construction, la loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble en cas d’inachèvement des travaux.

Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

En aval de la livraison, le propriétaire peut faire jouer les garanties suivantes :

  • Garantie de parfait achèvement : Elle est due pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur vont être ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.
  • Garantie de surface : Généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.
  • Garantie biennale : C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.). L’acquéreur doit signaler au promoteur tous les problèmes rencontrés par lettre recommandée avec avis de réception.
  • Garantie de l’isolation phonique : Elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. La garantie joue seulement à l’égard du premier occupant du logement.
  • Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations…).

L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.

1) Définissez votre projet

“Est-ce que je souhaite acheter ma résidence principale ou un investissement locatif ? Suis-je éligible à la TVA réduite ? Au dispositif Pinel ?”

Notre consultant vous accompagnera sur la définition de votre projet et vous guidera sur votre éligibilité aux différents dispositifs dont vous pouvez bénéficier.

2) Calculez votre capacité de financement

“Est-ce que je dois mettre un apport ? Suis-je éligible au Prêt à Taux Zéro ? Quelle est ma capacité d’endettement ? Quelle serait ma mensualité de crédit ?”

Notre courtier répondra à toutes les questions que vous pouvez vous poser sur le financement de votre acquisition.

3) Définissez un cahier des charges avec votre consultant

“Superficie ? Étage ? Proximité des transports ? Orientation ? Date de livraison ?”

Tel un « chasseur d’appart » notre consultant saura vous proposer le bien de vos rêves parmi plus d’une centaine de promoteurs immobiliers en adéquations avec votre cahier des charges.

ASTUCE : Pourquoi est-il intéressant d’acheter au moment d’un lancement de programme neuf ?

Tirez profit d’un lancement pour acheter l’appartement de ses rêves : Dernier étage, Toit-terrasse, Grand balcon, Vue dégagée… Les plus beaux appartements sont vendus au moment du lancement.

  • Profitez de réductions de prix et d’offres financières au moment du lancement.
  • Un gain de temps pour faire son choix et prendre sa décision en amont du lancement : simulation de financement, visite de foncier, demande de travaux modificatifs, choix des matériaux, aménagement de la cuisine.

4) Signez le contrat de réservation

Votre choix est fait ! Il ne reste plus qu’à signer le contrat et verser un dépôt de garantie pour valider votre réservation auprès d’un promoteur.

Notre consultant vous accompagnera sur cette étape importante de votre projet et vous proposera les solutions de financement les plus adaptées.

5) Validez un plan de financement

Une fois que vous avez validé votre ou vos crédits immobiliers, vous pourrez programmer un rendez-vous de signature de votre acte authentique chez le notaire.

6) Enfin propriétaire !

La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire valide le transfert de propriété entre le promoteur immobilier et le réservataire. Il résume toutes les conditions particulières de cette transaction, le cadre fiscal, le plan de financement, l’échéancier des paiements ainsi que toutes les garanties liées à la VEFA.

7) La phase de construction

Cette période peut durer de 0 à 3 ans. Elle sera consacrée aux déblocages de fonds successifs au fur et à mesure de l’avancement des travaux et à la personnalisation de votre futur logement avec le choix des couleurs et des matériaux.

8) Livraison et remise des clés

C’est le JOUR J, vous signez le procès-verbal de livraison et la levée des réserves contre la remise des clés. Vous payez le promoteur des 5 % restant de la fraction du prix du bien par un chèque de banque.

Le financement d’un logement neuf en VEFA diffère selon que l’on cherche à financer sa résidence principale ou un investissement immobilier locatif.

La résidence principale

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) tout d’abord vous permet de financer une partie de l’achat de votre future résidence principale uniquement. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

Montants maximum du Prêt à taux Zéro :

Nombre de personnes occupant le bien Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 60 000 € 54 000 € 44 000 € 40 000 €
2 personnes 84 000 € 75 600 € 61 600 € 56 200 €
3 personnes 102 000 € 92 000 € 74 800 € 68 000 €
4 personnes 120 000 € 108 000 € 88 000 € 80 000 €
5 personnes 138 000 € 124 400 € 101 200 € 92 000 €

Il n’est pas possible de louer un bien financé par un PTZ  durant les 6 années qui suivent l’obtention du prêt.

Le PTZ ne peut pas financer la totalité de l’opération. Il doit donc être complété par un (ou plusieurs) autre prêt, par exemple :

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence:

  • De l’emprunteur,
  • Et des autres personnes qui vont habiter le logement, lorsqu’elles ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur.

L’année de référence prise en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année N-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2024, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2022.

Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des 2 montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année N-2,
  • Ou le coût total de l’opération divisé par 9.

Ressources maximales admises à partir de 2024

Composition du foyer

Localisation du logement

Paris et communes

limitrophes

Reste de

l’Ile-de-France

Autres régions

Personne seule

37 581 €

37 581 €

32 673 €

2 personnes

56 169 €

56 169 €

43 633 €

3 personnes

73 630 €

67 517 €

52 471 €

4 personnes

87 909 €

80 875 €

63 347 €

5 personnes

104 592 €

95 739 €

74 518 €

6 personnes

117 694 €

107 738 €

83 983 €

Majoration par pers. suppl.

+ 13 116 €

+ 12 005 €

+ 9 368 €

Source : Arrêté 18/12/2023 modifiant l’arrêté du 29/07/1987 (JO 23/12/2023), Annexe I – Arrêté 29/07/1987, Art.1
Calcul effectué sur la base des plafonds PLS 2024 majorés de 11%. Confirmation des plafonds à paraître prochainement.

 

Le Prêt Relais est également l’outil indispensable lorsque vous devez avancer les fonds pour votre nouvel achat alors que vous êtes toujours propriétaire de votre résidence principale actuelle.

Ce décalage de trésorerie sera comblé par un prêt relais d’une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois qui sera facilement remboursé par anticipation lors de la revente de votre résidence principale actuelle.

Votre consultant IGC saura vous accompagner et vous aiguiller sur ces différents montages afin de vous apporter une réponse personnalisée.

  • La TVA réduite pour l’achat d’une résidence principale :

Les zones ANRU (pour « Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ») sont des quartiers ayant fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à faciliter l’accès à la propriété.

Les foyers aux revenus modestes, qui remplissent les conditions requises peuvent y investir, en achetant un logement neuf avec un taux de TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %).

Pour pouvoir profiter de cet avantage, il faut répondre à des conditions précises. Il faut savoir notamment que :

  • L’acquéreur doit être une personne physique ;
  • Le logement devra être sa résidence principale ;
  • Le logement doit se trouver à l’intérieur d’une zone ANRU ou d’un quartier prioritaire, ou à moins de 300 mètres de leurs limites ;
  • L’acquéreur devra respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale.

Les plafonds de ressources ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2 et correspondent aux revenus imposables après abattement.

Voici les plafonds de ressources ouvrant droit au bénéfice du taux réduit pour les réservations à compter du 01/01/2024 :

Catégorie de ménages PARIS et communes limitrophes (en euros) ILE-DE-FRANCE, hors Paris et communes limitrophes (en euros) Autres régions (en euros)
1 personne 37 581 € 37 584 € 33 673 €
2 personnes 56 169 € 56 169 € 43 633 €
3 personnes 73 630 € 67 517 € 52 471 €
4 personnes 87 909 € 80 875 € 63 347 €
5 personnes 104 592 € 95 739 € 74 518 €
6 personnes 117 694 € 107 738 € 83 983 €
Par personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 €

Lors de l’acquisition de votre logement neuf, vous avez bénéficié d’un taux réduit de TVA. Ce taux a été conditionné à l’affectation à la résidence principale de l’occupant pendant un délai qui dépend de la date de livraison du logement.

Pour les livraisons intervenues avant le 1er janvier 2014 : en cas de cession du logement dans les 15 ans, vous devez payer un complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année.
Ainsi, aucun reversement de TVA n’est dû lorsque la cession intervient plus de 15 ans après la livraison.

Pour les livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014 : en cas de cession du logement dans les 10 ans, vous devez payer un complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué de 10% par année de détention à compter de la première année.
Ainsi, aucun reversement de TVA n’est dû lorsque la cession intervient plus de 10 ans après la livraison.

Toutefois, le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance, pour l’acquéreur ou son conjoint, des événements suivants :

  • décès ;
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;
  • chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle Emploi ;
  • délivrance d’une carte d’invalidité ou d’une carte mobilité inclusion avec la mention “invalidité” ;
  • divorce ;
  • dissolution d’un pacte civil de solidarité.
  • mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision ;
  • naissance d’un enfant ;
  • délivrance d’une carte d’invalidité ou d’une carte mobilité inclusion avec la mention “invalidité” à l’un des enfants à charge.

Dans le cadre du dispositif du PASS-Foncier, les cas de remise en cause du bénéfice du taux réduit étant spécifiques, il convient de se reporter aux instructions fiscales BOI-TVA-IMM-20-20-30 pour le Pass-foncier « acquisition différée de terrain » et BOI-TVA-IMM-20-20-40  pour le Pass-foncier « prêt à remboursement différé ».

A) Avantages

L’achat d’un bien immobilier dans le neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) apporte un certain nombre d’avantages.

1) Un gain financier :

  • Les frais de notaire sont réduits à environ 2,5 % contre 7,5 % dans l’ancien,
  • Aucun frais d’intermédiaire ou frais d’agence est à supporter par le client final,
  • Des frais d’entretien limités grâce aux différentes garanties,
  • Des charges de copropriété réduites,
  • Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière les deux premières années selon l’emplacement du bien et son usage,
  • D’importantes économies seront réalisées sur la consommation énergétique,
  • Une fiscalité avantageuse grâce à la TVA réduite et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un achat en résidence principale ou une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % de l’achat dans le cadre d’un investissement locatif sous le dispositif Pinel.

2) Un confort :

  • Une parfaite isolation thermique et phonique,
  • Le respect des dernières normes de règlementation thermique (RE 2020) et ainsi rester en dessous du seuil de consommation de 50kWhep/m2/an,
  • Le respect des normes « handicap » avec des accès plus larges pour les personnes à mobilités réduites,
  • Le respect des normes incendie, inondation…
  • La personnalisation du logement par des travaux modificatifs ou encore l’aménagement d’une cuisine / salle de bains sans oublier le choix des couleurs et des matériaux,
  • Des espaces de vie optimisés : pratiques, lumineux, bien agencés, espaces extérieurs, parking…
  • Le raccordement à la fibre optique, et un accès à des solutions de domotique.

3) Une sécurité :

La VEFA est un cadre juridique qui régule la transaction de biens immobiliers neufs. Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

En amont de la construction, la loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble en cas d’inachèvement des travaux.

Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

En aval de la livraison, le propriétaire peut faire jouer les garanties suivantes :

  • Garantie de parfait achèvement : Elle est due pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur vont être ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.
  • Garantie de surface : Généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.
  • Garantie biennale : C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.). L’acquéreur doit signaler au promoteur tous les problèmes rencontrés par lettre recommandée avec avis de réception.
  • Garantie de l’isolation phonique : Elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. La garantie joue seulement à l’égard du premier occupant du logement.
  • Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations…).

L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.

B) Processus d'achat

1) Définissez votre projet

“Est-ce que je souhaite acheter ma résidence principale ou un investissement locatif ? Suis-je éligible à la TVA réduite ? Au dispositif Pinel ?”

Notre consultant vous accompagnera sur la définition de votre projet et vous guidera sur votre éligibilité aux différents dispositifs dont vous pouvez bénéficier.

2) Calculez votre capacité de financement

“Est-ce que je dois mettre un apport ? Suis-je éligible au Prêt à Taux Zéro ? Quelle est ma capacité d’endettement ? Quelle serait ma mensualité de crédit ?”

Notre courtier répondra à toutes les questions que vous pouvez vous poser sur le financement de votre acquisition.

3) Définissez un cahier des charges avec votre consultant

“Superficie ? Étage ? Proximité des transports ? Orientation ? Date de livraison ?”

Tel un « chasseur d’appart » notre consultant saura vous proposer le bien de vos rêves parmi plus d’une centaine de promoteurs immobiliers en adéquations avec votre cahier des charges.

ASTUCE : Pourquoi est-il intéressant d’acheter au moment d’un lancement de programme neuf ?

Tirez profit d’un lancement pour acheter l’appartement de ses rêves : Dernier étage, Toit-terrasse, Grand balcon, Vue dégagée… Les plus beaux appartements sont vendus au moment du lancement.

  • Profitez de réductions de prix et d’offres financières au moment du lancement.
  • Un gain de temps pour faire son choix et prendre sa décision en amont du lancement : simulation de financement, visite de foncier, demande de travaux modificatifs, choix des matériaux, aménagement de la cuisine.

4) Signez le contrat de réservation

Votre choix est fait ! Il ne reste plus qu’à signer le contrat et verser un dépôt de garantie pour valider votre réservation auprès d’un promoteur.

Notre consultant vous accompagnera sur cette étape importante de votre projet et vous proposera les solutions de financement les plus adaptées.

5) Validez un plan de financement

Une fois que vous avez validé votre ou vos crédits immobiliers, vous pourrez programmer un rendez-vous de signature de votre acte authentique chez le notaire.

6) Enfin propriétaire !

La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire valide le transfert de propriété entre le promoteur immobilier et le réservataire. Il résume toutes les conditions particulières de cette transaction, le cadre fiscal, le plan de financement, l’échéancier des paiements ainsi que toutes les garanties liées à la VEFA.

7) La phase de construction

Cette période peut durer de 0 à 3 ans. Elle sera consacrée aux déblocages de fonds successifs au fur et à mesure de l’avancement des travaux et à la personnalisation de votre futur logement avec le choix des couleurs et des matériaux.

8) Livraison et remise des clés

C’est le JOUR J, vous signez le procès-verbal de livraison et la levée des réserves contre la remise des clés. Vous payez le promoteur des 5 % restant de la fraction du prix du bien par un chèque de banque.

C) Financer son acquisition

Le financement d’un logement neuf en VEFA diffère selon que l’on cherche à financer sa résidence principale ou un investissement immobilier locatif.

La résidence principale

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) tout d’abord vous permet de financer une partie de l’achat de votre future résidence principale uniquement. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

Montants maximum du Prêt à taux Zéro :

Nombre de personnes occupant le bien Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 60 000 € 54 000 € 44 000 € 40 000 €
2 personnes 84 000 € 75 600 € 61 600 € 56 200 €
3 personnes 102 000 € 92 000 € 74 800 € 68 000 €
4 personnes 120 000 € 108 000 € 88 000 € 80 000 €
5 personnes 138 000 € 124 400 € 101 200 € 92 000 €

Il n’est pas possible de louer un bien financé par un PTZ  durant les 6 années qui suivent l’obtention du prêt.

Le PTZ ne peut pas financer la totalité de l’opération. Il doit donc être complété par un (ou plusieurs) autre prêt, par exemple :

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence:

  • De l’emprunteur,
  • Et des autres personnes qui vont habiter le logement, lorsqu’elles ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur.

L’année de référence prise en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année N-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2024, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2022.

Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des 2 montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année N-2,
  • Ou le coût total de l’opération divisé par 9.

Ressources maximales admises à partir de 2024

Composition du foyer

Localisation du logement

Paris et communes

limitrophes

Reste de

l’Ile-de-France

Autres régions

Personne seule

37 581 €

37 581 €

32 673 €

2 personnes

56 169 €

56 169 €

43 633 €

3 personnes

73 630 €

67 517 €

52 471 €

4 personnes

87 909 €

80 875 €

63 347 €

5 personnes

104 592 €

95 739 €

74 518 €

6 personnes

117 694 €

107 738 €

83 983 €

Majoration par pers. suppl.

+ 13 116 €

+ 12 005 €

+ 9 368 €

Source : Arrêté 18/12/2023 modifiant l’arrêté du 29/07/1987 (JO 23/12/2023), Annexe I – Arrêté 29/07/1987, Art.1
Calcul effectué sur la base des plafonds PLS 2024 majorés de 11%. Confirmation des plafonds à paraître prochainement.

 

Le Prêt Relais est également l’outil indispensable lorsque vous devez avancer les fonds pour votre nouvel achat alors que vous êtes toujours propriétaire de votre résidence principale actuelle.

Ce décalage de trésorerie sera comblé par un prêt relais d’une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois qui sera facilement remboursé par anticipation lors de la revente de votre résidence principale actuelle.

Votre consultant IGC saura vous accompagner et vous aiguiller sur ces différents montages afin de vous apporter une réponse personnalisée.

D) Incitations à l'achat
  • La TVA réduite pour l’achat d’une résidence principale :

Les zones ANRU (pour « Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ») sont des quartiers ayant fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à faciliter l’accès à la propriété.

Les foyers aux revenus modestes, qui remplissent les conditions requises peuvent y investir, en achetant un logement neuf avec un taux de TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %).

Pour pouvoir profiter de cet avantage, il faut répondre à des conditions précises. Il faut savoir notamment que :

  • L’acquéreur doit être une personne physique ;
  • Le logement devra être sa résidence principale ;
  • Le logement doit se trouver à l’intérieur d’une zone ANRU ou d’un quartier prioritaire, ou à moins de 300 mètres de leurs limites ;
  • L’acquéreur devra respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale.

Les plafonds de ressources ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2 et correspondent aux revenus imposables après abattement.

Voici les plafonds de ressources ouvrant droit au bénéfice du taux réduit pour les réservations à compter du 01/01/2024 :

Catégorie de ménages PARIS et communes limitrophes (en euros) ILE-DE-FRANCE, hors Paris et communes limitrophes (en euros) Autres régions (en euros)
1 personne 37 581 € 37 584 € 33 673 €
2 personnes 56 169 € 56 169 € 43 633 €
3 personnes 73 630 € 67 517 € 52 471 €
4 personnes 87 909 € 80 875 € 63 347 €
5 personnes 104 592 € 95 739 € 74 518 €
6 personnes 117 694 € 107 738 € 83 983 €
Par personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 €

Lors de l’acquisition de votre logement neuf, vous avez bénéficié d’un taux réduit de TVA. Ce taux a été conditionné à l’affectation à la résidence principale de l’occupant pendant un délai qui dépend de la date de livraison du logement.

Pour les livraisons intervenues avant le 1er janvier 2014 : en cas de cession du logement dans les 15 ans, vous devez payer un complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année.
Ainsi, aucun reversement de TVA n’est dû lorsque la cession intervient plus de 15 ans après la livraison.

Pour les livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014 : en cas de cession du logement dans les 10 ans, vous devez payer un complément d’impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué de 10% par année de détention à compter de la première année.
Ainsi, aucun reversement de TVA n’est dû lorsque la cession intervient plus de 10 ans après la livraison.

Toutefois, le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance, pour l’acquéreur ou son conjoint, des événements suivants :

  • décès ;
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;
  • chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle Emploi ;
  • délivrance d’une carte d’invalidité ou d’une carte mobilité inclusion avec la mention “invalidité” ;
  • divorce ;
  • dissolution d’un pacte civil de solidarité.
  • mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision ;
  • naissance d’un enfant ;
  • délivrance d’une carte d’invalidité ou d’une carte mobilité inclusion avec la mention “invalidité” à l’un des enfants à charge.

Dans le cadre du dispositif du PASS-Foncier, les cas de remise en cause du bénéfice du taux réduit étant spécifiques, il convient de se reporter aux instructions fiscales BOI-TVA-IMM-20-20-30 pour le Pass-foncier « acquisition différée de terrain » et BOI-TVA-IMM-20-20-40  pour le Pass-foncier « prêt à remboursement différé ».

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